「親が認知症になり、高齢者施設へ入居することになったので、空き家になった実家を売却して施設費用に充てたい」
このようなとき、あらかじめ「家族信託」を組んでおくと、親が認知症になった後でも子どもが実家を売却できます。しかし、実際に「家族信託した不動産を売却した場合、その売却代金は一体誰のものになるのか？」「どのように管理すればよいのか？」と疑問に思う方も多いでしょう。
今回は、家族信託と不動産売却をめぐるお金の行方や管理方法、税金の注意点について、吉祥寺で家族信託をサポートする司法書士が分かりやすく解説します。

家族信託で売却した不動産の代金は誰のもの？

家族信託をした不動産を売却した場合、その売却代金は「委託者（財産を預けた親）」のものになります。登記簿上の名義人が「受託者（財産を預かった子ども）」であっても、売却代金が受託者個人の財産になるわけではありません。
家族信託において、不動産を売却すると、信託不動産という財産が売却代金という金銭に形を変えて、そのまま信託財産として管理されることになります。

売却代金は受託者の個人口座には入れられません

家族信託では、名義上は受託者（子ども）が売主となって売却手続きを進めます。しかし、得られた売却代金は受託者自身のプライベートな口座に入れることはできません。信託の目的（親の生活や介護のためなど）に沿って管理されるべきお金だからです。
信託財産 売却代金は、信託専用に作られた「信託口口座（しんたくぐちこうざ）」または信託財産を管理する専用の口座に入金し、受託者の個人財産とは厳格に区別して管理する必要があります。このように管理することで、大切な親の財産を安全に守り、将来の生活費として活用することができます。

家族信託の不動産売却で、お金の使い道や税金はどうなる？

家族信託 不動産 売却を行った後の代金は、実質的な所有者（受益者）である親御様のために使われます。また、売却時に税金がかかる場合、その納税義務も原則として受益者である親御様に発生します。
不動産を売却したからといって家族信託は終了せず、売却後も信託財産として金銭の管理が続きます。

親の施設費、介護費、生活費として使えます

売却代金は、受益者である親御様の施設費用、介護費用、医療費、生活費などに充てることができます。受託者であるお子様が、親御様の通帳や印鑑を持ち出して引き出す必要はなく、受託者自身の判断で信託口口座から支出することができます。これにより、「家族信託 施設入居 自宅売却」という一連の手続きがスムーズに実現します。

家族信託 不動産 売却 税金について

信託不動産の売却にともなって譲渡所得税などの税金が発生する場合、その納税義務者は「受益者（親）」になります。受託者（子ども）に課税されるわけではありません。親御様が確定申告を行い、納税することになります。
なお、自宅を売却したときの税制上の特例（3,000万円の特別控除など）が適用できるかどうかは、信託の契約内容や親御様の居住状況、申請の時期などによって異なります。これらは非常に複雑なため、個別具体的な税務判断については、提携する税理士への確認やご相談が必要となります。

家族信託と不動産売却に関するよくある質問（FAQ）

家族信託 自宅 売却や売却後の財産管理について、よくいただくご質問にお答えします。

Q1. 家族信託をした不動産は、子どもだけで売却できますか？

原則として、信託契約書に「受託者に処分権限を与える」旨が書かれていれば、受託者の判断だけで売却手続きを進められます。ただし、実家（自宅）の売却については、委託者（親）の同意を必要とするなど、契約書に制限を設けている場合もありますので、事前の確認が必要です。

Q2. 信託契約書に売却権限が書かれていない場合はどうなりますか？

信託契約書に不動産の売却権限が明記されていない場合、受託者のみの判断で売却することは難しくなります。その場合、契約書を修正するか、親御様の同意を得て売却することになりますが、親 認知症 不動産 売却が必要となった時点で意思能力が低下していると、契約の修正も困難になります。そのため、当初の信託設計が極めて重要です。

Q3. 売却代金はどの口座で管理するべきですか？

必ず受託者の個人口座とは区別された「信託口口座（しんたくぐちこうざ）」または「信託専用の口座」で管理してください。個人口座に混ざってしまうと、のちに税務署から贈与とみなされたり、信託財産の私的流用を疑われたりするリスクがあります。

Q4. 売却代金を子どもの生活費や借金返済に使えますか？

使えません。売却代金はあくまで「受益者（親）」のための財産です。たとえ親子の同意があっても、親の生活や介護に関係のない目的で受託者が私的に使用することは認められません。

Q5. 親がすでに認知症になってからでも、家族信託で不動産を売却できますか？

親御様がすでに認知症で意思能力（物事を判断する能力）を喪失している場合、新たに家族信託の契約を結ぶことはできません。その場合は「成年後見制度」などの利用を検討することになりますが、自宅売却には家庭裁判所の許可が必要になるなど、手続きのハードルが高くなります。やはりお元気なうちの備えが推奨されます。

将来の売却まで見据えた家族信託の設計を

家族信託は「契約書を作って終わり」ではありません。将来、親御様が施設に入所し、空き家になった自宅を売却して、その代金をどのように管理・活用していくかという「将来の出口」まで想定した設計が不可欠です。

吉祥寺の「井関司法書士・行政書士事務所」では、単に家族信託契約書を作成するだけでなく、不動産登記の手続き、信託口口座の開設サポート、さらには将来の不動産売却まで見据えた実務的な信託設計を行っております。また、税務面については提携する税理士と連携し、総合的なアドバイスをご提供できる体制を整えています。お客様ご家族の状況に寄り添い、丁寧に対応いたしますので、どうぞご安心ください。

まとめ

親が元気なうちに、不動産を将来どうするのかまで考えておくことが重要です。家族信託や実家の売却、将来の財産管理について少しでも不安や疑問をお持ちの方は、まずは一度、当事務所へお気軽にご相談ください。