「将来のために、元気なうちに自宅や土地を子どもへ譲りたい」とお考えではありませんか？

親から子どもへ不動産を生前贈与する際には、当事者同士の合意に基づく「贈与契約」の締結と、法務局で不動産の名義を変更する「所有権移転登記（贈与登記）」の手続きが必要となります。

生前贈与は、自身の意思で受け継がせたい相手に財産を渡せる有効な手段ですが、税金や手続き上の注意点も多く存在します。まずは全体像を把握し、一歩ずつ進めていきましょう。

生前贈与のメリットと注意点

不動産を生前贈与する主なメリットは、元気なうちに希望する相手（子どもなど）へ確実に名義を変更できる点です。将来の財産承継について、ご自身の意思を反映させやすい手続きと言えます。

一方で注意点もあります。相続によって不動産を取得する場合と比較して、名義変更にかかる費用や税金が高くなるケースがある点です。また、「生前贈与を行えば必ず節税になる」とは限らず、時期や不動産の評価額によっては税負担が大きくなることもあります。個別の税務判断については、必ず税理士などの専門家へ確認することが大切です。

贈与契約から登記までの流れ

不動産の生前贈与手続きは、一般的に以下のような流れで進みます。

1. 条件の合意と意向確認：あげる側（贈与者）と受ける側（受贈者）で、どの不動産をいつ贈与するか話し合います。
2. 贈与契約書の作成：合意内容を文章にした「贈与契約書」を作成し、双方で署名・捺印を行います。
3. 必要書類の収集：法務局への名義変更（贈与登記）に必要な書類を揃えます。
4. 所有権移転登記（贈与登記）の申請：不動産の所在地を管轄する法務局へ登記を申請します。
5. 登記識別情報通知（権利証）の受領：手続き完了後、新たな所有者へ登記識別情報が交付されます。

主な必要書類

登記手続き（贈与登記）では、主に以下の書類が必要となります。

• 贈与者（あげる人）
  • 登記識別情報（または登記済証・いわゆる権利証）
  • 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内のもの）
  • 固定資産評価証明書（最新年度のもの）
• 受贈者（受ける人）
  • 住民票
• 共通・その他
  • 贈与契約書（または登記原因証明情報）
  • 委任状（司法書士へ依頼する場合）

※事案によって追加の書類が必要となる場合があります。

費用・税金について

不動産の生前贈与に関連する主な費用・税金には、以下の3つがあります。

1. 登録免許税（国税）

登記を申請する際に法務局へ納める税金です。不動産の固定資産税評価額に一定の税率を掛けて算出します。相続による名義変更よりも税率が高く設定されているのが原則です。

2. 不動産取得税（地方税）

不動産を取得した人（受贈者）に対して都道府県が課税する税金です。生前贈与による取得は、原則として軽減措置の対象外となる場合が多いため注意が必要です。

3. 贈与税（国税）

個人から財産をもらった際にかかる税金です。年間（1月1日〜12月31日）の贈与額に応じて課税される「暦年課税」や、一定の条件を満たす場合に選択できる「相続時精算課税制度」などがあります。

※法令や税率は改定される場合があります。最新の制度や個別の税額計算、節税効果の有無については、税務署または税理士へご確認ください。（確認日：令和6年11月 / 出典：国税庁ウェブサイト「贈与税」、法務省ウェブサイト「登録免許税」）

手続き前に確認したいこと

贈与登記の申請を行う前に、以下のポイントを必ず確認しておきましょう。

• 意思と判断能力の確認：贈与者が自身の意思で贈与を行う判断能力を有しているか。
• 受贈者の合意：受贈者が贈与を受けることに同意しているか（贈与は双方向の契約です）。
• 住宅ローンや抵当権の有無：不動産にローンが残っている場合、金融機関の承諾なしに名義変更を行うと契約違反となる恐れがあります。
• 贈与後の生活資金：自宅を贈与した後にご自身の居住権や老後の生活資金が確保されているか。

※架空の事例：A様（70代）は自宅を長男に贈与することを検討していましたが、住宅ローンの残高があったため、まず金融機関へ事前相談を行い、慎重に手続きを進めました。

なお、他のご親族・相続人との間で意見の食い違いや紛争が生じている場合、当事務所で交渉の代理等は行えません。トラブルの解決が必要な場合は弁護士へのご相談が必要となります。

よくある質問

Q. 自分で贈与登記の手続きを行うことはできますか？

ご自身で書類を作成し申請することも制度上は可能です。ただし、契約書の不備や登記申請書の誤りがあると、手続きが円滑に進まないことや意図しない税金が発生するリスクがあります。確実な手続きを行いたい場合は、司法書士へのご相談をおすすめします。

Q. 生前贈与をすれば、将来の相続対策になりますか？

ケースにより異なります。時期や制度の利用方法によっては有効な対策となることがありますが、かえって税負担が大きくなる場合もあります。総合的な判断が必要です。

不動産の生前贈与・贈与登記のご相談は当事務所へ

不動産の生前贈与は、単に名義を変更するだけでなく、事前の確認事項や税金面への配慮が非常に重要です。当事務所では、贈与契約書の作成から法務局への名義変更（贈与登記）手続きまで、丁寧にお手伝いいたします。

手続きに関するご不明点や不安がございましたら、当事務所の生前贈与・贈与登記サービスページも併せてご覧ください。

武蔵野市吉祥寺の井関司法書士・行政書士事務所では、皆様のご事情に合わせた最適な手続きをご提案しております。まずは一度お気軽にご相談ください。

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執筆者：井関司法書士・行政書士事務所
確認日：令和6年11月
参考公式情報：
・国税庁「贈与税に関する情報」（https://www.nta.go.jp/）
・法務省「不動産登記手続」（https://www.moj.go.jp/）