「亡くなった親がどこに不動産を持っていたのかわからない」
「実家以外にも、山林や私道などを所有していないか不安だ」

相続が発生した際、亡くなったご家族（被相続人）が遺した不動産のすべてを正確に把握することは容易ではありません。特に近年は、全国一律での「相続登記の義務化」がスタートしたこともあり、登記漏れや申請漏れに対する不安を抱える方が増えています。

そのような中、令和8年（2026年）2月2日から新しい仕組みである「所有不動産記録証明制度」が始まりました。この記事では、この制度を使って親の不動産を調べる方法や注意点、従来の調査方法との違いを司法書士がわかりやすく解説します。

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所有不動産記録証明制度とは？名寄帳との違い

「所有不動産記録証明制度」とは、法務局のシステムを利用して、特定の人が所有権の登記名義人となっている不動産を全国の登記所から探し出し、一覧にまとめた「所有不動産記録証明書」を発行してもらえる制度です。

これまでも、亡くなった方が所有する不動産を調べる方法として、市区町村が作成する「名寄帳（なよせちょう）」という課税対象不動産の一覧表を取得する方法がありました。しかし、名寄帳は「その市区町村（あるいは都税事務所）の管轄内」にある不動産しか掲載されません。そのため、複数の自治体に不動産が分散している場合は、それぞれの自治体に個別に請求する必要がありました。

これに対し、新しく始まった所有不動産記録証明制度は、全国の法務局（法務省のシステム）を対象として、一括して不動産情報を検索できる点が大きな特徴です。

所有不動産記録証明書の請求方法と必要書類

制度を利用して「所有不動産記録証明書」を取得するための具体的な手続きは以下の通りです。

1. 誰が請求できるか

この証明書は、プライバシーや個人情報保護の観点から、誰でも自由に請求できるわけではありません。請求できるのは、原則として「所有者本人」または「その相続人（あるいは遺言執行者などの法的代理人）」に限られます。

2. どこに請求するか

最寄りの法務局（登記所）の窓口や郵送のほか、オンラインでの請求も可能です。お住まいの地域に関わらず、全国の法務局で手続きができます。

3. 必要書類の例

相続人が亡くなった親の不動産を調べる場合、主に以下の書類が必要となります。

• 被相続人（亡くなった親）の死亡の事実がわかる戸籍謄本など
• 請求者が相続人であることを証明する戸籍謄本など
• 請求者の本人確認書類（マイナンバーカードや運転免許証など）

4. 手数料について

証明書の交付には所定の手数料が必要です。手数料は、窓口で書面を請求する場合と、オンラインで請求する場合とで異なります。また、証明書の発行枚数や、検索対象とする物件の数によって加算される仕組みです。
※令和8年2月時点の制度です。最新の手数料額や具体的な費用については、法務省のウェブサイトをご確認いただくか、当事務所までお問い合わせください。

【重要】「全国すべての不動産」を必ず把握できるわけではない？

所有不動産記録証明制度は非常に便利な仕組みですが、「これさえ取得すれば、日本国内にある親の不動産を100%完璧に網羅できる」と過信するのは禁物です。以下のような理由から、一覧に載ってこない不動産が存在する可能性があるためです。

1. 登記簿の「氏名」や「住所」が古い場合

法務局のシステムは、検索条件として入力した「氏名」や「住所」を基に該当する不動産を抽出します。もし、亡くなった親が過去に何度も引越しをしており、不動産を購入した当時の「古い住所」のまま登記が残っていた場合、現在の住所で検索してもその不動産は一覧に出てきません。また、同姓同名の別人と区別がつかない場合など、検索から漏れてしまうケースも想定されます。

2. 共有名義の不動産や私道など

他の親族などと共有している土地や、一戸建ての分譲地によくある「私道の共有持分」などは、登記の登録方法によっては検索の網羅性から外れてしまう懸念があります。

不動産を見落とさないための対策

登記漏れを防ぐためには、新しい証明制度だけに頼るのではなく、従来通りの方法も組み合わせて多角的に調査することが推奨されます。

• 毎年送られてくる「固定資産税の納税通知書」を確認する
• 心当たりのある市区町村で「名寄帳」を請求する
• 権利証（登記済証）や登記識別情報通知書が保管されていないか探す

このように複数の手段を併用することで、より確実に相続不動産を特定することができます。

武蔵野市での相続登記や不動産調査は当事務所にお任せください

所有不動産記録証明制度は便利である一方、戸籍謄本等の収集、住所の変更履歴の確認、複数の調査資料との照合など、一般の方がご自身ですべてを正確に行うには時間と手間がかかります。また、せっかく不動産を特定できても、その後の「相続登記（名義変更）」の手続きを正しく行わなければ意味がありません。

「井関司法書士・行政書士事務所」（武蔵野市吉祥寺）では、相続人様の代わりに亡くなった方の戸籍収集から、所有不動産の詳細な調査、そして法務局への相続登記の申請までを一貫してサポートしております。

なお、遺産分割の割合や内容を巡って相続人同士で対立や争いが生じている場合は、司法書士や行政書士では交渉を行うことができません。そのような状況が想定される場合は、弁護士へのご相談が必要なこともあります。

「親が遺した土地や建物を漏れなく相続登記したい」「不動産の調べ方に不安がある」という方は、どうぞお気軽に当事務所までご相談ください。親身になって最適な解決方法をご提案いたします。