「亡くなった親がどこかに不動産を持っていた気がするけれど、詳細が分からない」「実家以外にも私有地があるかもしれない」とお悩みではありませんか。
遺産の中にどのような不動産があるのか把握することは、相続手続きを進めるための第一歩です。

2024年4月から、全国の法務局で「所有不動産記録証明制度（しょゆうふどうさんきりょくしょうめいせいど）」がスタートしました。この制度により、亡くなった方が所有している不動産を一覧で確認できるようになりました。

本記事では、この制度の概要や請求方法、そして「これだけで完全に把握できるわけではない」という注意点について、司法書士の井関太一が分かりやすく解説します。

1. 所有不動産記録証明制度とは？

「所有不動産記録証明制度」とは、特定の人が所有者として記録されている不動産（土地や建物）の一覧を、法務局が「所有不動産記録証明書」として発行してくれる制度です。

これまでは、親の不動産を調べるためには、役所から届く「固定資産税の納税通知書」を確認したり、市区町村ごとに「名寄帳（なよせちょう：その市区町村内で特定の人が所有する不動産の一覧表）」を取り寄せたりする必要がありました。しかし、この方法では、非課税の土地（私道など）や、別の市区町村にある不動産を見落としてしまうリスクがありました。

新制度の導入により、全国の法務局のシステムを用いて、法務大臣が指定する全国の登記情報を一括して検索し、一覧として出力できるようになりました。

2. 誰が請求できるのか？

この制度は、誰でも自由に他人の情報を請求できるわけではありません。個人のプライバシーを守るため、請求できる人は厳しく制限されています。

具体的には、以下のいずれかに該当する人に限られます。

• 名義人本人
• 名義人の相続人（または遺産相続に関する法的代理人など）

亡くなった親の不動産を調べる場合は、その「相続人」であることが証明できれば請求が可能です。

3. 請求方法と必要書類について

所有不動産記録証明書は、全国の法務局・地方法務局（本局・支局・出張所）の窓口、または郵送、オンラインで請求することができます。

必要書類（相続人が請求する場合の基本例）

相続人の方が請求する場合、一般的に以下の書類が必要となります。

1. 所有不動産記録証明書交付請求書（法務局の窓口やホームページで取得できます）
2. 亡くなった方（被相続人）の死亡の事実が分かる戸籍謄本など
3. 請求者が相続人であることが確認できる戸籍謄本など
4. 請求者の本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカードなど）
5. 手数料（収入印紙などで納付します。最新の手数料の額や詳細な納付方法は、請求時に法務局や当事務所等へご確認ください。※令和6年時点の制度に基づきます）

過去の住所や氏名の情報が重要な鍵になる

検索を申請する際、亡くなった方の「氏名」と「住所」を指定する必要があります。
ここで非常に重要なのが、**「登記簿に登録されている当時の住所・氏名」**で請求しなければならない点です。
もし、親が生前に何度も引っ越しをしており、登記簿上の住所を変更していなかった場合、最後に住んでいた住所だけで検索しても、昔の住所のままになっている不動産がヒットしないことがあります。
そのため、亡くなった方の戸籍の附票（こせきのふひょう）や住民票の除票などを取得し、過去の住所履歴をできる限り確認して、それらの住所も検索条件に含めて請求する必要があります。

4. 検索で見つからない場合がある理由（制度の注意点）

この制度は大変便利ですが、**「この証明書に載っていなかったから、本当に不動産はない」と断定することはできません。**制度には以下のような限界と注意点があります。

① 住所・氏名が一致しないと検索されない

前述の通り、法務局のコンピュータシステムは、請求書に記載された「氏名」と「住所」が完全に一致するデータを検索します。例えば、登記簿上の住所が「実家の古い住所」のまま放置されている場合、請求書に「亡くなった時の最後の住所」だけを書いて申請すると、その実家の不動産は一覧に出てきません。

② 共有名義の不動産の一部が漏れる可能性がある

不動産を複数人で「共有」している場合、登記の記録方法によっては、特定の検索条件でうまく抽出できないケースが考えられます。

③ 登記されていない建物（未登記建物）は対象外

そもそも法務局に登記がされていない建物（未登記の家屋など）は、登記簿自体が存在しないため、この証明書には絶対に記載されません。未登記建物については、役所の固定資産税課などで確認する必要があります。

このように、所有不動産記録証明制度は強力なツールですが、万能ではありません。確実な調査のためには、従来の名寄帳の取得や、権利証（登記済証）の確認なども併せて行うことが推奨されます。

5. よくある質問（FAQ）

• Q. 全国どこの法務局でも請求できますか？
  • A. はい、全国どこの法務局・地方法務局の窓口でも、全国分の所有不動産記録証明書を請求することができます。最寄りの法務局をご利用いただけます。
• Q. 交付までにどのくらいの時間がかかりますか？
  • A. 窓口で即日発行されるわけではありません。全国のデータを検索・確認するため、請求から交付まで数日〜数週間程度の日数がかかることが一般的です。余裕を持って手続きを行いましょう。
• Q. 司法書士に請求手続きを代行してもらうことはできますか？
  • A. はい、司法書士は相続人の皆様の代理人として、戸籍の収集から所有不動産記録証明書の請求手続き、その後の相続登記（名義変更）まで一貫してサポートすることができます。

まとめ

亡くなった親の不動産を一覧で確認できる「所有不動産記録証明制度」は、相続時の財産調査にとても役立つ制度です。しかし、過去の住所履歴の確認や、漏れのないように検索条件を特定するためには、専門的な知識が必要となる場面も少なくありません。

「親の不動産がどこにあるか分からず困っている」「戸籍の収集や法務局への手続きが難しい」と感じられたときは、ぜひ専門家への相談をご検討ください。

東京都武蔵野市吉祥寺の「井関司法書士・行政書士事務所」では、不動産調査はもちろん、相続登記や遺産の整理手続きについてのご相談を承っております。ご家族ごとに異なる状況に合わせて、親身に対応させていただきます。まずは一度、お気軽にご相談ください。
（※相続人間でトラブルや争いがある場合、または遺産分割に関する交渉などが発生する場合は、弁護士へのご相談が必要となります）